Украина – в шаге от начала переговоров о вступлении в ЕС.
Земельное законодательство и философию рынка земли придется гармонизировать с общепринятыми европейскими нормами.
Несмотря на отдельные непрофессиональные спекуляции, это не означает неуправляемой и тотальной распродажи земли. Каждая страна-член ЕС устанавливает свои фильтры, правила и ограничения для частного случая земельных отношения.
О том, какие модели рынка земли существуют в разных странах ЕС, в каком состоянии рынок земли в Украине сегодня и какие возможности откроет завершение земельной реформы читайте в статье советника Aequo Юрия Горды и старшей юристки Aequo Евгении Чернецовой Рынок земли в ЕС: как он работает и к чему следует готовиться Украине. Далее – краткое ее изложение.
В рамках проекта, инициированного Программой USAID АГРО, по аналитической поддержке адаптации законодательства Украины в аграрной сфере к европейскому праву, мы вместе с коллегами из Civitta и EasyBusiness проанализировали опыт 12 стран-членов ЕС по регулированию земельных отношений.
Для анализа выбрали страны Западной (Нидерланды, Бельгия, Ирландия, Испания, Франция) и Центрально-Восточной Европы (Литва, Польша, Румыния, Словакия, Венгрия, Хорватия, Чехия). Государства отбирали по принципу релевантности опыт этих государств для Украины.
Во всех этих странах существует открытый рынок земель сельскохозяйственного назначения (не существует запретов/мораториев на отчуждение таких земель), но степень либерализованности регулирования существенно отличается, особенно если сравнивать страны Западной и Восточной Европы.
В целом наиболее либеральны в области регулирования земельных отношений – Нидерланды и Бельгия.
Среди стран Центрально-Восточной Европы также либерализованы рынки земли в Чехии и Словакии. Во Франции, напротив, один из наиболее зарегулированных рынков земель в ЕС. Но в большинстве своем страны с жестко регулируемым земельным рынком можно найти среди новых членов ЕС.
Больше же ограничений существует в Венгрии.
В большинстве стран Западной Европы, таких как Нидерланды, Бельгия, Франция, Испания, а также Словакия права арендаторов максимально защищены. Механизмы обеспечения защиты арендаторов включают установление минимальных сроков аренды сельскохозяйственных земель (варьируются от 5 до 27 лет в разных странах), но и не только.
В странах ЕС, учитывая принцип свободного движения капитала и принцип недискриминации, в целом отсутствуют ограничения возможности для граждан или юридических лиц из других стран ЕС приобретать земли в собственность.
В то же время, ситуация отличается для лиц – резидентов стран вне ЕС.
С 1 января 2024 г. в рамках так называемого второго этапа земельной реформы юридические лица, учрежденные гражданами Украины, получили право покупать сельскохозяйственные земли. Площадь, которая может находиться в одних руках (юридического или физического лица), увеличена со 100 до 10 тыс. гектаров. Для юридических лиц, желающих получать пассивный доход от аренды, открывается рынок с доходностью лучше депозитов.
Сейчас рынок находится на начальных стадиях, продано за три года всего 1% всех сельхозземель Украины.
Эксперты прогнозируют, что в течение года рынок активизируется, а цены на землю поднимутся.
Уже сейчас необходимо выполнить «домашнее задание» и учесть нормы ЕС, позиции CJEU для того, чтобы украинский бизнес был конкурентным на европейском рынке, Украина была привлекательна для инвесторов и в дальнейшем избежать исков против Украины в Суд ЕС.
Завершение земельной реформы – это юридическая процедура, автоматически катализирующая экономические процессы, новые возможности для страны, аграриев, а также новый уровень защиты прав землевладельцев и землепользователей.
Подробнее – в материале Юрия Горды и Евгении Чернецовой Рынок земли в ЕС: как он работает и к чему следует готовиться Украине.
Подписывайся на «Европейскую правду»!