Через несколько недель исполняется три года с момента открытия рынка земли в Украине.
Сейчас идет второй этап земельной реформы. В этом году доступ к рынку получили юридические лица.
Третий и завершающий этап земельной реформы должен обеспечить гармонизацию земельного законодательства Украины с соответствующим правом ЕС, в частности, открыть путь к участию физических и юридических лиц стран-членов ЕС в земельном рынке.
Для Украины это один из самых чувствительных вопросов.
Реклама:
В 2020-2021 годах был принят пакет законов о земельной реформе, давших старт рыночному обращению земель сельскохозяйственного назначения. Одновременно с этим был достигнут компромисс по допуску на рынок земли иностранцев – решение об этом должно быть принято на всеукраинском референдуме.
До победы, во время действия военного положения, оно не состоится.
Однако именно сейчас, несмотря на полномасштабную войну, Украина начинает последний марафонский забег перед вступлением в Европейский Союз – процесс переговоров. Это предполагает определение объема гармонизации украинского законодательства, в том числе земельного, с правом ЕС.
Консорциум компаний AEQUO, EasyBusiness и CIVITTA при поддержке Программы USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО) проанализировал лучшие мировые практики регулирования земельных отношений и разработал Концепцию гармонизации земельного законодательства Украины с правом ЕС.
Документ определяет сферы земельных отношений в Украине, которые требуют приведения к высоким стандартам европейского права и лучших международных практик, и предусматривает разработку 14 законопроектов.
Отдельные предложения концепции касаются открытия рынка земли для иностранцев.
Что говорит законодательство ЕС
В разработке Концепции мы с коллегами проанализировали земельное право ЕС, а также лучшие практики регулирования земельных отношений стран-членов ЕС.
Экономическая интеграция в рамках Европейского Союза строится на четырех свободах: свободном движении товаров, услуг, капитала и рабочей силы. Именно принцип свободного движения капитала интересен для нас, ведь под него подпадают земли сельскохозяйственного назначения (статья 63 Договора о функционировании Европейского Союза (ДФЕС).
Таким образом, участники рынка земель (как инвесторы, так и продавцы) не могут подвергаться каким-либо ограничениям на движение капитала между государствами-членами ЕС. Национальное законодательство государств-членов ЕС не может устанавливать ограничения, выходящие за рамки законодательства ЕС, в частности ГФЕС.
В то же время, согласно Земельному кодексу Украины приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут иностранцы, юридические лица созданные и зарегистрированные по законодательству иным, чем законодательство Украины, а также юридические лица, участником (акционером, членом) которых являются иностранцы.
Данные положения не согласуются с упомянутой выше статьей 63 ГФЕС, запрещающей ограничения на движение капитала, и могут рассматриваться как дискриминация граждан и юридических лиц ЕС.
Соответственно, украинское земельное законодательство в этой части требует изменений. В противном случае Украина не сможет стать полноправным членом ЕС.
Как этот путь прошли новые члены ЕС
Разрешение на продажу земли иностранцам ни в одной стране ЕС не выглядит как тотальная распродажа сельскохозяйственных угодий (или как его подают – «распродажа страны»).
Каждое государство устанавливало свои четкие правила, ограничения или регуляторно-предохранительные механизмы.
Например, определенные ограничения на приобретение земли иностранцами и другие ограничения обращения земель действовали в Чехии, Эстонии, Венгрии, Латвии, Литве и Словакии на момент их вступления в ЕС в 2004 году. После вступления каждая из этих стран получила возможность сохранить действующее регулирование на переходный период – семь лет, а Польша – на двенадцать лет.
После продления этого переходного периода еще на три года добились Литва, Латвия, Венгрия и Словакия. В 2007 году в Евросоюз вступили Болгария и Румыния. Они получили пятилетний переходный период.
Установление такого переходного периода – предмет переговоров между ЕС и странами-кандидатами.
И у Украины также будет право на установление своих рамок относительно земельного законодательства на время действия определенного переходного периода.
Экономический эффект
Допуск граждан и юридических лиц из ЕС к рынку земли требуется не только и не столько для иностранцев. Наоборот, принятие такого решения будет способствовать привлечению инвестиций и соответственно экономическому восстановлению и росту экономики Украины.
Прежде всего, иностранные компании, которые зайдут на украинский рынок, принесут нам новые технологии, передовые практики и навыки, что приведет к росту производительности агросектора.
В 2016 году эксперты аналитического центра EasyBusiness произвели оценку разных моделей рынка земли. По результатам этого анализа увеличение экономического эффекта от допуска иностранцев на рынок земли (при прочих равных условиях) составляет $5-25 млрд дополнительного ВВП в течение 10 лет.
Исследование KSE Агроцентр, проведенное в 2019 году, указывает на более консервативное, однако также положительное влияние допуска иностранцев к рынку земли на экономику. По результатам анализа допуск иностранцев, при прочих равных условиях, дополнительно прибавит около 0,5% к росту ВВП страны ежегодно.
Наибольший положительный эффект от допуска иностранцев к рынку земли получат землевладельцы.
Как свидетельствует мировой и европейский опыт, страны с более либеральными рыночными моделями характеризуются относительно более высокой ценой земли и размером арендной платы за нее, а также более быстрыми темпами роста ее стоимости.
Это позволит землевладельцам получать справедливую компенсацию от реализации их имущества (как от продаж, так и от аренды).
Время для размышлений
Открытие рынка земли для граждан ЕС для Украины точно не является безотлагательным вопросом.
Во-первых, идет война, и к победе продавать землю иностранцам мы точно не будем.
Во-вторых, сам процесс переговоров о вступлении в ЕС даже при максимальной его динамике будет продолжаться еще несколько лет.
Но уже сегодня должны формировать видение, готовить предложения, реформировать законодательство для того, чтобы национальные интересы Украины были максимально учтены во время переговоров.
Украинское общество за это время должно понять логику и дух европейского законодательства, имеющего более высокий уровень верховенства права и обеспечения прав и свобод.
А у бизнеса и государства есть время на стратегическое планирование для того, чтобы экономика страны получила от допуска на рынок земли иностранных актеров максимальную выгоду.
Автор: Дмитрий Ливч,
соучредитель Центра экономического восстановления, председатель правления ОО «EasyBusiness»