Военная агрессия России на Украине и риск эскалации новых угроз со стороны Кремля в других регионах радикально изменили подход европейских стран к национальной безопасности и обороне.
Стремясь противостоять новым вызовам, ряд стран Евросоюза сосредоточили внимание на недвижимости, принадлежащей гражданам России.
Есть немало примеров, когда россияне скупали земельные участки на территориях других стран рядом с объектами военного и стратегического значения, чтобы построить там «коттеджные городки». Подобные намерения опасны, поскольку недвижимость может быть использована Россией в целях, выходящих за рамки гражданского использования — для шпионажа, диверсий или во время потенциального наземного вторжения.
В ответ отдельные государства ЕС уже начали вводить превентивные меры на законодательном уровне. Они ограничивают или фильтруют возможность приобретения в собственность недвижимости гражданами государств-агрессоров и связанных с ними структур.
Финляндия и Латвия являются одними из наиболее последовательных примеров.
Эти страны летом 2025 года приняли принципиально разные, но одинаково практичные подходы. Они могут служить ориентирами для других европейских государств, а также могут быть использованы Украиной для формирования ограничений во время войны.
«Институт законодательных идей» исследовал положения законов Финляндии и Латвии, которые помогут лучше понять опыт этих стран.
Финляндия защищает критически важную инфраструктуру
С началом войны на Украине и вступления Финляндии в НАТО правительство Финляндии заявило об опасности гибридной агрессии со стороны России.
Вступление в Альянс лишь усилило готовность страны противостоять прямой военной угрозе, но в то же время сделало ее желанной мишенью для применения других форм гибридного влияния – экономического, информационного и, в частности, посредством инвестиций в недвижимость.
Финляндия видит угрозу со стороны граждан Российской Федерации, купивших недвижимость вблизи объектов критической инфраструктуры, таких как электростанции.
Долгое время россияне могли свободно покупать жилье в стране, но с 2020 года контроль за этими сделками был усилен.
За последние пять лет Министерство обороны Финляндии выявило более 3500 объектов недвижимости, связанных с российскими владельцами, по всей стране. Некоторые из этих объектов вызывали подозрение, поскольку представляли собой летние домики, оборудованные большими вертолетными площадками, или необычно укрепленные военной техникой лесные хижины.
Были также случаи, когда россияне становились инвесторами в заброшенные гостиницы или пустующие логистические склады, которые не работали годами, но располагались вблизи контрольно-пропускных пунктов на финско-российской границе.
На фоне угроз и вызовов в июле 2025 года Финляндия внесла в закон ряд изменений, направленных на усиление контроля за приобретением недвижимости иностранными лицами.
В системе разрешений был выбран инструмент «жесткого фильтра».
Ключевое нововведение – «безусловные препятствия» при выдаче разрешения. Они относятся к лицам и организациям, чье гражданство или контроль связаны с государствами, которые представляют угрозу национальной безопасности и нарушили территориальную целостность другой страны.
Перечень таких государств определяется постановлением правительства и подлежит пересмотру, что делает этот механизм достаточно гибким и риск-ориентированным.
Рассмотрение заявок на покупку недвижимости возложено на Министерство обороны, которое получает широкие полномочия по доступу к информации от ведущих ведомств (миграционной службы, полиции, налоговых органов и т.д.).
При этом во избежание чрезмерных ограничений прав лиц, уже интегрированных в финское общество, делается исключение для обладателей постоянного вида на жительство в Финляндии или постоянного вида на жительство ЕС, выданного Финляндией.
Такое положение обеспечивает сохранение правовой определенности для лиц, уже установивших связи с Финляндией.
Латвия — ограничения также для юридических лиц
До недавнего времени в Латвии проводилась слабая превентивная политика в отношении операций по приобретению недвижимости вблизи стратегических объектов на ее территории. Более того, точно неизвестно, сколько недвижимости в стране уже принадлежит россиянам и белорусам.
Государство начало следить за этим только в начале 2025 года. По неофициальным данным, через эти компании недвижимостью в Латвии владеют 1832 гражданина России и 124 гражданина Белоруссии, которые являются бенефициарными владельцами компаний.
Ранее в латвийское законодательство были внесены изменения. Они обязывают покупателей, желающих приобрести недвижимость вблизи объектов обороны, получать разрешение Минобороны.
Так, в 2024 году было одобрено 119 договоров вблизи объектов национальной обороны.
Ситуацию вокруг объектов критической инфраструктуры контролирует Служба государственной безопасности, которая также проверяет покупку и аренду недвижимости вблизи этих объектов.
Однако летом 2025 года Латвия усилила меры безопасности на рынке недвижимости из-за закона об ограничении операций, угрожающих национальной безопасности.
Он предусматривает запрет на покупку недвижимости в Латвии капиталом, связанным с государствами-агрессорами, и использование ее для влияния, противоречащего интересам страны.
Важно, что государство напрямую связывает регулирование рынка недвижимости с экономической безопасностью. Потому что концентрация физических лиц и капитала, связанная с Россией и Белоруссией, способна превратить собственность в инструмент косвенного давления.
Ключом к пониманию латвийского подхода является определение круга запрещенных объектов.
Запрет на приобретение недвижимости распространяется не только на государства-агрессоры и их граждан, но и на юридические лица, зарегистрированные в этих государствах, и на структуры, в которых значительную долю акций имеют граждане государств-агрессоров или подконтрольные им компании.
Если 25% и более капитала или голосов принадлежат таким лицам, либо конечные бенефициары прямо или косвенно являются гражданами этих стран, то запрет сохраняется.
В то же время закон оставляет узкие и четко определенные исключения для физических лиц. В частности, это касается наследства или отдельного дома при наличии выданного Латвией статуса постоянного жителя ЕС или постоянного вида на жительство в Латвии, полученного до вступления закона в силу.
Также введен переходный период для уже начатых процедур.
Такое сочетание демонстрирует стремление сохранить баланс между принципом самозащиты демократии и правовой определенностью для добросовестных приобретателей, уже имеющих связь с государством.
Украина откладывает ограничения
До 2014 года граждане РФ активно покупали жилье в Крыму, Одессе и Киеве в качестве инвестиции или «дачи у моря». После оккупации Крыма спрос резко упал, но сделки продолжались до 2022 года, поскольку формального запрета на российские закупки на Украине не было.
Это, в частности, привело к покупке недвижимости в крупных городах и последующей деятельности вражеской агентуры.
Украинское законодательство недостаточно регулирует этот вопрос.
С началом Великой войны покупка недвижимости россиянами прекратилась из-за законодательного регулирования, введения санкций и усиления контроля, однако на правовом уровне остается проблема регулирования отношений с государством-агрессором.
Необходимо на уровне закона ввести полный запрет на покупку недвижимости гражданами и компаниями государств-агрессоров, а также подконтрольными им структурами.
Опыт европейских стран показывает, что в условиях гибридной войны и полномасштабного вторжения необходимы четкие правила и ограничения, которые необходимо соблюдать безоговорочно.
Украина должна учесть международный опыт, а также использовать собственный, уже накопленный за годы войны, для принятия закона о регулировании отношений с лицами, связанными с государством-агрессором.
Обязанность принять соответствующий закон была установлена три года назад, но до сих пор не выполнена.
Несмотря на то, что он предусмотрен в плане законотворческой работы Верховной Рады на 2025 год, а также включен в планы работы Кабмина, во время обновления в сентябре он исчез.
Именно поэтому для нас так важен опыт Финляндии и Латвии. Страны, которые не находятся в состоянии войны с Россией, понимают, что подобные превентивные меры являются частью их национальной безопасности.
Именно поэтому они пытаются законодательно закрепить вопрос взаимоотношений с лицами, связанными с государством-агрессором.
Автор: Светлана Гордиенко,
юрист-аналитик «Института законодательных идей»
Материал создан ОО «Институт законодательных идей» при поддержке фонда «Аскольд и Дир», который администрируется ISAR Unity в рамках проекта «Сильное гражданское общество Украины – драйвер реформ и демократии» при финансировании Норвегии и Швеции. Содержание материала является ответственностью НПО «Институт законодательных идей» и не отражает точку зрения правительств Норвегии, Швеции или ISAR Unity.