Принятие Верховной Радой законопроекта №7398 о необходимости проектирования бомбоубежищ в новых зданиях, а также итоги конференции в швейцарском Лугано, где западные страны пообещали Украине профинансировать разрушенные из-за войны регионы, простимулировали игроков строительного рынка напомнить о себе.
Некоторые принялись отстраивать начатые до войны объекты по старым нормам, поскольку закон задним числом не действует. Другие же девелоперы вышли на рынок с предложением своих услуг: ведь иностранцы дают деньги, но отстраивать, скорее всего, будут наши.
Эксперты рынка озвучили UBR.ua свои прогнозы, как изменится жилье для украинцев в ближайшие годы и почему кардинальных перемен все-таки ждать не стоит.
Города будущего: каких новшеств ждать
Подходы к строительству жилого фонда в Украине будут меняться прежде всего под влиянием двух существенных факторов: реалий текущей войны и сохраняющейся угрозы соседства со страной-агрессором, которая останется даже после победы. Свою лепту внесет также опыт и принципы нового урбанизма, исповедуемый в странах, которые будут помогать Украине с послевоенным восстановлением.
«Думаю, у нас наконец-то появится понятие «мастер-планов» городов, которые будут учитывать комплекс важных факторов пространственного развития городов: эффективная организация пространства с учетом потребностей горожан. А именно – где гулять, как удобно добираться в любую часть города, где отдыхать, насколько близко расположен экологический кластер, где работать и т.д.», – уверена эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
По ее словам, отдельное внимание будет уделено концепции «15-минутного города», когда все необходимое есть в пешей доступности в пределах четверти часа. Однако главными критериями при строительстве нового жилья все же станут безопасность жизненного пространства и энергоэффективность, а также универсальность дизайна, полифункциональность и эргономика пространства.
«Если говорить про критерий безопасности, то уже известно, что новостройки в Украине должны будут иметь собственные бомбоубежища или быстрый доступ к укрытию. Безусловно, этот пункт должен идти в непосредственной связке с новыми принципами градостроительства и учитывать, например, опыт Израиля: там кроме цивильных укрытий есть практика строительства таких помещений прямо в квартире», – говорит Берещак.
Эксперт считает, что украинский покупатель даже будет готов уступить около 4 кв. м полезной площади ради того, чтобы иметь комнату с бетонными стенами и полом, которые в случае чего смогут выстоять. К тому же такой вариант более удобен, если человек не успевает спуститься в укрытие. Берещак также ссылается на опыт Сингапура, где есть частные, общественные, импровизированные или этажные укрытия.
То есть фактически речь идет о том, что теперь и государство, и бизнес каждый на своем уровне должны позаботиться о защите жильцов в случае воздушной тревоги, ракетных ударов и химической атаки путем создания помещений с надлежащей системой вентиляции, подачей воды и т.д.
Укрытия в паркингах – функционально, но цены на квартиры взлетят
Для высотных многоквартирных домов речь может идти об обустройстве подземного паркинга, который мог бы стать помещением двойного назначения. Однако, со слов застройщиков, это может существенно повлиять на итоговую стоимость постройки: себестоимость паркинга достигает 20-25% от общих затрат на возведение всего жилого комплекса.
«В теории принятого законопроекта (№7398 – ред.), себестоимость строительства дома с должным паркингом-бомбоубежищем, который способен вместить всех его жителей, может вырасти по меньшей мере на 10-15%, в зависимости от его класса, количества квартир и места расположения», – считает сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.
Он также сообщил, что до начала войны в половине украинских новостроек в принципе не были предусмотрены паркинги. А в более 40% из них общее количество подземных и наземных паркингов в среднем в 2-2,5 раза ниже существующего расчета, прописанного в Государственных строительных нормах. Например, в доме на 100 квартир в средней зоне города, из которых 50 – однокомнатные, общее количество подземных и наземных паркомест должно равняться 90.
Тем не менее принятие закона №7398 не будет работать задним числом: на большинство проектов, в которых уже начато строительство или был утвержден проект до начала военной агрессии, он не повлияет.
«Сегодня в западных и центральных регионах страны продолжается строительство тех проектов, которые были начаты год, два и более лет назад. Если сегодня вопрос бомбоубежищ актуальный, то через пару лет после наступления мира все о них забудут. Надежные и современные системы ПВО и ПРО – гораздо лучший щит, нежели бомбоубежище, а тем более «две стены» в многоквартирном доме», – убежден гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько.
По его мнению, будущие новостройки вряд ли будут существенно отличаться от сегодняшних. Причина в том, что глобально монолитно-каркасное строительство не отличается в Украине, и, к примеру, во Франции, Китае и Израиле. А если законодательно не будут приняты ограничения к будущим проектам, то «ничего нового мы точно не увидим», считает эксперт.
«Относительно закона про бомбоубежища, то для проектов, у которых планировался подземный паркинг – это вообще не проблема, потребуется лишь незначительная архитектурно-конструктивная корректировка», – считает он.
Гендиректор Greenol убежден, что теперь ставку при строительстве стоит делать на местные материалы, благодаря которым можно удешевить бюджет строительства, не потеряв при этом в качестве. А вот на финальный метраж новых квартир, с его слов, будет влиять исключительно класс дома, его месторасположение в городе и платежеспособность покупателя.
Страны-благотворители дадут деньги, а построят – наши
Что касается реализации плана восстановления ряда областей Украины при финансовой поддержке западных стран, как итога визита украинской делегации в г. Лугано – в градостроительной среде ожидания по данному направлению спорные.
Как сообщил UBR.ua источник, близкий к администрации бывших в оккупации городов Ирпень и Буча, там уже выбран подрядчик в лице архитектурного бюро «Архиматика» (в его портфолио входят в т.ч. ЖК «Комфорт-Таун» и ЖК «Республика») для формирования всего – от генплана до проектирования данных городов.
Таким образом, рассчитывать на какие-то решения от западных архитекторов вряд ли стоит.
«Любого иностранного архитектора «уберут» наши аборигены-архитекторы в градсоветах, ГлавАПУ (Главное архитектурно-планировочное управление – ред.) субъективно и объективно за несоблюдение строительных норм и правил», – считает специалист по недвижимости Михаил Артюхов.
Эксперт убежден, что перевести всю отрасль на «новые рельсы» можно, только вовлекая в процесс государство и частный капитал, который пойдет за проектами государства и институциональных инвесторов в виде нового «Плана Маршалла». Он акцентирует внимание на необходимости создания законодательства для работы государства с частными инвесторами, а также адаптации его для работы с деньгами ЕС.
«Получив финансово-правовую основу, можно мечтать, извините, планировать архитектурные решения, обсуждать генеральные планы городов и формат инфраструктурных объектов», – говорит Артюхов.
На кого из покупателей делают ставку девелоперы
Также неоднозначное мнение у экспертов рынка и насчет того, как в итоге будет реализовано отстроенное жилье.
По словам Берещак, приобретать жилье в послевоенное время будут три категории покупателей:
- государство – для потребностей людей, которые лишились домов по причине войны;
- украинцы – для себя;
- частные инвесторы.
Отсюда возникает необходимость создания института государственно-частного партнерства.
«Здесь важна кооперация и готовность идти на уступки: со стороны бизнеса, например, предлагать дополнительные опции – готовые квартиры с ремонтом и мебелью, а со стороны государства – быструю оплату и систему преференций по оплате аренды земли, например», – считает эксперт.
В то же время Приходько больше склоняется к тому, что компенсации утратившим жилье должны быть не квадратными метрами от государства, а в виде денежных выплат: «наличие посредника в данной цепочке – повод для коррупции», убежден он.
Артюхов в свою очередь подчеркивает, что через запуск программы «Доступное жилье под 3%» государство уже сегодня показывает приоритеты распределения жилья: участниками программы являются госслужащие силовых структур, медицинских, педагогических и научных учреждений.
«Когда деньги на восстановление будут выделены, они будут преследовать инвестиционные цели, описанные в программе развития ООН для достижения устойчивого инвестирования (SDG)», – резюмировал он.
В целом эксперты согласились, что учитывая деление страны на территории восстановления, полюса экономического роста, территории с особыми условиями развития и территории устойчивого развития согласно закону №5323 жилищные застройки в будущем будут теперь подстраиваться под потенциал той или иной территории страны.